設計・監理業務の流れ(一般的な住宅の場合)

○ご相談《約1ヶ月》
…初顔合わせ(ご自宅または当社にて)
ご要望ヒアリング
敷地調査/ 法規関係調査
…プラン作成
…プレゼンテーション

以上までは無料です。正式に依頼して頂けるかここでご検討下さい(※1)


○契約《契約から基本設計まで約2~3ヶ月》
…設計・監理契約
設計・監理契約書
○基本計画
…生活スタイルや好みなど詳細な部分についてヒアリング
○基本設計
…基本設計図書作成
図面・模型による建物ボリュームの検討/ 打合せ(間取り・大まかな仕様の決定)(※2) 概算コストの試算(※3)/ 基本設計図書の作成・提出

○実施設計《約2~3ヶ月》
…実施設計図書作成
詳細な図面による検討/ パースによる内観イメージの確認・共有 打合せ(仕上材料、設備機器の選定など)/ 実施設計図書の作成・提出
…確認申請書類・図書作成
確認申請書類・図書を確認検査機関へ提出

○監理(見積)《約1~2ヶ月》
…工務店に見積依頼
見積書のチェック/ 予算への調整・仕様の最適化
…施工業者選定
見積金額及び施工実績などにより施工業者の比較検討
…工事契約
工事契約用実施設計図書の作成・提出(※4)

○監理(現場)《約5~8ヶ月》
…工事着工
現場監理(解体・基礎工事・躯体工事・仕上工事)
…上棟
中間検査
…竣工
完了検査
…お引渡し
竣工図書の作成・提出/ 工事監理報告書の提出

(※1)この時点でお断りされる場合、著作権は当社にありますのでプランの流用は禁止致します。
(※2)2~3週間に一度、改善した図面を基に顔を合わせての打合せを行います。
(※3)場合によって基本設計段階でおおよそのコストを試算し、建物ボリューム・仕様の調整を行います。
(※4)見積りによるコスト調整後の最終実施設計図書です。この図面を基に工事が行われます。
※設計ご依頼から竣工までおおよそ11~17ヶ月かかります。また諸事情に合わせて最適な工期を設定致しますので個別にご相談ください。
※着工時の地鎮祭、上棟時の上棟式につきましては、ご依頼主の意向により行わないこともございます。

TOP

家づくりについて知っておくと便利な知識を家づくりにかかる費用をもとにまとめてみましたので参考にしてみてください。



家づくりにかかる費用

工事費の目安。坪単価とは?

坪単価とは、建物価格の目安として広く一般的に使われている基準です。
坪単価=工事費÷延べ床面積(坪数)です。※1坪=約3.3㎡(畳2枚程)
つまり坪単価を基準にすればおおよその建物のグレードを判断することができます。

ただしその示された坪単価がどこまでの工事内容を含んだものなのかをしっかりと把握した上で判断しなければいけません。
なぜなら坪単価は一般的に本体工事費に対して算出されるため、別途工事費は含まれていません。
また本体工事と別途工事の線引きに決まったルールがないため、坪単価が安くてもその安さを鵜呑みにすると落とし穴があるかもしれません。
それに加え、敷地条件や坪数、外構、既存建物の解体などさまざまな条件により、坪単価はすぐに変わっていきます。
そのため安易に坪単価いくらという表現は本来なかなかしづらいというのが本当です。
私が考える一番良い方法は『総予算はいくらで、このような建物が建てたい』と率直にお話しいただくことだと思います。
それに対してどうできるか、ベストな方法は何かを考え提案するのが設計事務所の役割です。

工事費に影響する特殊な敷地条件とは?

特殊とは、特に建築工事をするうえで障害となることが予想される敷地条件のことです。
代表的な条件
・地盤が軟弱で、改良工事が必要な場合
・前面道路が狭いなど、道路状況によりトラックや重機などの工事車両が入れない場合
・敷地に余裕がなく、隣家とギリギリで建築する場合
・敷地が広くて、ライフラインを家まで繋ぐのが大変な場合
・敷地が広くて、外構工事費がかさむ場合

などがあります。このような条件の場合、工事費が割高になることがあります。

本当の意味でお得な建物とは?

建物が完成し、見た目は思い通り、しかも値段も安く何の不満もなかったとします。
しかし実際には値段を安くするため、見えない所(大切な構造体や下地)で手を抜かれ地震で倒れてしまったでは意味がありません。そうならないためにもバランスの良いコスト配分が必要になり、その結果仕上材を安価なものにしなければならない場合もあります。しかし安価な仕上材でも使い方や見せ方によって、深みのある仕上げにすることは可能です。
このように工夫をこらし、適切な設計・工事を行うことが安くより良い家を建てる上では不可欠です。大切なことは、支払った金額に見合うだけの適切な設計監理をしてくれる設計事務所、そして間違いのない施工をしてくれる工務店を選ぶことが本当の意味でお得な建物を手に入れる方法だと言えます。

TOP

設計料とは?

設計料とは正式には建築設計監理料といい、一般的には設計図の作成業務に対する報酬と考えられています。
実際には設計図の作成だけでなくその業務内容は多岐にわたります。※各設計事務所により内容は異なります
一般的な料金としては総工事費の10~15%前後といわれています。

設計料に含まれる業務とはいったい何なのでしょうか? 参考例として弊社の設計料と業務内容をまとめてみました。

1 設計料について(新築の場合)

新築の場合
総工事費 1000 ~ 4000万未満の場合
木造 2階建 総工事費の10%
木造 3階建 総工事費の11%
鉄筋コンクリート造 総工事費の11 ~ 11.5%
※鉄骨造、混構造は鉄筋コンクリート造と同率

設計料算定例:木造2 階建・総工事費3000万円(税別)の時

3000万×10% = 300万→設計料:300万円(税別)
総工事費 4000万以上の場合
木造 2階建 総工事費の7%+120万
木造 3階建 総工事費の8%+120万
鉄筋コンクリート造 総工事費の8%+120万
※鉄骨造、混構造は鉄筋コンクリート造と同率

設計料算定例:木造2 階建 総工事費4500万円(税別)の時

4500万×7%+120万= 435万→設計料:435万円(税別)
  • 住宅リフォームの場合 設計料 = 工事費の10~15%
  • インテリア・店舗の場合 設計料 = 工事費の10~15%
  • 集合住宅・事務所ビル・倉庫などの場合 設計料 = 工事費の5~10%

※建物規模、設計内容により大きく変わります。具体的には個別にご相談ください。

TOP

2 設計料に含まれる設計・監理の内容

a 事前調査

・建築基準法、都市計画法、消防法、自治体の条例、その他建築に関わる全ての法規のチェックと報告 ・各法規に基づく建物規模の検討と報告・地盤調査立会い及び結果の分析と報告(地盤調査費用は別途必要) ・その他敷地に関わる調査と報告(測量の手配、敷地の状況、擁壁、上下水道など各敷地特有の情報調査)

b 基本計画・基本設計

・ご要望のヒアリング(家づくりで大切にしたいこと、部屋数、広さ、予算など自由に想いを伝えていただきます。) ・第一回計画案の提出(配置図、各階平面図など)・数回の打合せによる追加要望のヒアリング(2週間に1回程度) ・数回の打合せによる計画案の修正と改善(立面図、断面図、パース、模型などを作成)・構造の基本設計 ・基本設計案の確定・概算工事費の依頼と査定・基本設計図書提出(配置図、各階平面図、立面図、断面図、パース、模型など)

c 実施設計

・基本設計を元に工事用図面を作成= 実施設計図面・数回の打合せによる仕上素材、設備機器の仕様、詳細部分の検討・確定 ・詳細な構造設計・実施設計図面の提出 ー意匠図(特記仕様書、計画概要書、仕上表、各階平面図(各階平面詳細図)、立面図、断面詳細図(矩計図)、展開図、天井伏図、建具表、家具図、部分詳細図など) ー構造図(構造特記仕様書、基礎伏図、基礎断面詳細図、各階伏図、軸組図、部分詳細図、構造計算書など) ー設備図(電気設備図、給排水設備図、空調換気設備図、ガス設備図など)

d 建築確認申請

・確認申請図書一式の作成・役所、確認検査機関との折衝・確認申請書類の提出並びに受領 ・各自治体による建築条例への対応並びに各申請書の作成

e 工事費の査定

・工務店選定についてアドバイス・工務店への見積依頼(1~3社を選定)・見積書の内容、価格が適正であるかチェック ・見積の分析と結果報告・目標予算へのコスト調整・実施設計図面の修正ならびに最終見積内容への適合 ・最終実施設計図面の確定・工務店に工事用図面の提出(図面の内容は実施設計図、建築請負契約書に添付された図面と同じ)

f 工事現場の監理

・工事前の近隣挨拶・現場監理(週1~3回)・重要構造部の重点監理(基礎、軸組、補強金物など) ・工事進捗状況の確認、工事内容と設計図書との照合・現場監督との工程、施工に関する協議、調整 ・基礎コンクリート強度試験への立会い及び報告・中間検査申請書類の作成・提出、検査立会い、合格証の受領(検査回数は住宅の場合、1~2回) ・完了検査申請書類の作成・提出、検査立会い、合格証の受領(検査回数は竣工時に1回)・工事写真撮影、提出

g アフターサービス

・家具選定のアドバイス・インテリアコーディネートのアドバイス・1 年、5 年、1 0 年検査 ・不具合が生じた時の対処・将来増改築時のアドバイス

h その他個別の設計に関わるサービス

・土地取得前における敷地に関する専門的アドバイス・オーダー家具の設計・オーダー照明器具の設計 ・ご希望に応じて材木工場や植栽などの見学案内

TOP

土地費用

家づくりの第一歩は、まず土地探しから始まります。
土地探しはとても重要で非常にむずかしく、みなさん色々と悩まれる所です。普段町を歩いているとよく売土地や売家といった看板がかかっているのを目にされると思います。そのため売りに出ている土地や建物はそこそこあるのではと思われたことはないでしょうか。
しかしいざ家を建てようと土地探しをはじめると、予算や広さ、駅までの距離、周辺環境やお子さんの学校区など一つ一つ条件を当てはめていくと、意外と想い描く土地は無いということに気付かれるでしょう。そのため探しはじめて数年かかったという方もけっして珍しくありません。

そのような土地探しにおいて、考慮しておくべき項目を簡単にまとめてみました。
以下の要素が複合的に組み合わさって土地の価格が決まります。

a 相場価格

相場価格は刻々と変化する時勢の中では、実際には不動産業者にしか分からず、なかなか一般の方が理解することは難しいです。ただ最近ではインターネットでおおよその相場価格を知ることはできるため、あくまでも目安として確認しておくと良いでしょう。

b 土地の形状

整形な四角形や高低差のない平たんな土地、十分な広さのある土地なら問題ありません。その代わり値段も高額になるでしょう。
それに対して変形敷地や傾斜地、狭小地などは比較的安価な場合があります。一般的に敬遠されがちなそのような土地でも、
設計の仕方によって魅力的で豊かな住まいを作れる場合があり、必ずしも建物が建てにくい訳ではありません。
ただし整った敷地と比べれば、見えない部分(基礎や構造体、土地の補強など)で金額がかさむことがあるため、
購入に迷った時は設計事務所に相談しアドバイスを受けるのが良いでしょう。
※ただしハウスメーカーや建売住宅などを建てている工務店などは、変わった敷地に対して不得意な為注意が必要です。

c 環境

・交通の利便性………駅、バス停、幹線道路などへのアクセス・買い物の利便性………スーパー、商店街などへのアクセス ・住環境………通風、日照、景観、騒音、防犯、湿気、災害など・医療、福祉施設へのアクセス ・子育て、教育環境 以上の内容を体感するため、できるだけ敷地周辺を歩いてみたり、インターネットで周辺環境を調べたりしてみましょう。
また地元の人に評判を聞くのもいいかもしれません。

d 法令・規制

不動産情報に多少の記載はありますが、実際には建築士に相談しないと最終的には分からない内容もあります。
不動産情報に記載されている代表的な規制としては、以下のものがあります。
・建ペイ率、容積率………土地の面積に対してどの程度の建築面積、延べ床面積の建物が建てられるかを規制
・用途地域(第一種低層住居専用地域など)………上記の建ペイ率、容積率や建築可能な建物の種類を規制

e 地盤強度

地盤強度は建物を建てるにあたって非常に重要な要素のひとつです。
地盤強度が弱い場合、地盤補強をする必要があるため、購入前に不動産業者や売主に確認しておきましょう。
不明な場合は、不動産業者や売主の許可を得て、購入前に自費で地盤調査を行うのも良いでしょう。

f 売主(不動産業者・地主)の事情

相場価格を左右するのは、実はこの売主の事情が一番大きいかもしれません。
売り急いでいる物件は安くなりますし、人気がある物件は高くなります。ただしこの事情を簡単に伺い知ることはできません。
当然売る側は少しでも高く、買う側は少しでも安くとなるので、粘り強く交渉することも必要になります。
そのため買い急いで高く買い過ぎないように注意が必要です。

土地探しではいろいろと注意したり、気を付けないといけないことがありますが、何よりも大切なことは「あなたがそこに住みたいか」ということです。
不便だったり、多少気になる部分があったとしても我慢できると思えるなら、それもあなたに合った土地なのだと思います。
ただし土地をあまり優先的に考えすぎてしまい、建物の予算が少なくなってしまってはバランスの良い家づくりとは言えません。本来は土地の予算を抑え、建物に予算が掛けられるようにするほうが良いでしょう。ただ、そうすると気に入った土地なのに予算オーバーなので諦めようということもあるかもしれません。
しかしそんな時でも一度不動産屋さんを交えて交渉してみてください。なぜなら事実5000万円の土地が4000万円以下で購入できたということもけっして珍しくないからです。このようにプロの力を借りることで思いがけず良い土地が手に入ることがありますので、最初からあきらめないことが大切です。

TOP

諸費用とは?

工事費や設計料、土地代金についてはイメージがつきやすく当然必要なものと理解しやすいのですが、この諸費用とはいったい何なのでしょうか? しかもこの諸費用が意外と必要になります。平均100~150万円程度は考えておいたほうがいいでしょう。 また場合によってはさらに費用がかかることがありますので、資金計画ではまずここを注意し、余裕を持った計画をたてることが大切です。

諸費用にはどんな内容があるのか、下図にまとめてみましたので参考にしてみてください。

工事に関する諸費用
項目 解説 概算金額 窓口
確認申請+ 中間検査+ 完了検査料 法律・条例による申請、検査 7 ~ 20万円
(床面積による規定額)
設計事務所
地盤調査費用 地盤の強度、安定性の調査 3 ~ 5万円
(スウェーデン式サウンディング試験の場合)
設計事務所
工事請負契約印紙代 工事請負契約書に添付 2万円
(工事金額1000 ~ 5000万円の場合)
工務店
ローンに関する諸費用
項目 解説 概算金額 窓口
ローン契約印紙代 ローン契約書に添付 1 ~ 2万円
(ローン金額500 ~ 5000万円の場合)
金融機関
融資手数料 銀行等の融資の手数料 約5万円 金融機関
抵当権設定登記 登録免許税 評価額の0.4% 金融機関、司法書士
司法書士の登記手数料 約4万円 金融機関、司法書士
保証料(※) 融資のための信用保証料 ローン金額の約1 ~ 2% 金融機関
団体生命保険料 融資契約者が死亡した場合の 生命保険料 ローン金額の約0.3% (1年ごと) 金融機関、保険会社
火災保険 融資のための火災保険料 工事費の約1 ~ 2% 金融機関、保険会社

※保険料は、住宅ローンを借りる人の財産などを保障するものでなく、連帯保証人の代わりになってもらうための費用です。支払方法(一括、金利上乗せ)により差があります。

入居後の諸費用
項目 解説 概算金額 窓口
表示登記、所有権保存登記(※) 登録免許税 評価額の0.15 ~ 0.4% 司法書士、法務局
司法書士の登記手数 約10万円 司法書士
不動産取得税 不動産取得にかかる都道府県税 (評価額 ー 1200万円)の3% 税務署

※表示登記は不動産(土地・建物)の物理的状況(所在、地番、地目、地積、床面積など)を公示する登記…義務
所有権保存登記は登記された不動産に係る権利の主体、権利の種類、その内容、権利の移転・変更に関する登記(所有者がだれかを明確にする登記)…任意
ただし所有権保存登記をしていなければ売買や相続、抵当権設定をすることはできません。

その他場合により必要な別途費用
項目 解説 概算金額 窓口
水道負担金 新規引込み、または水道口径
サイズアップの場合必要になります
各都市の水道局規定による 水道局
地盤改良費用 軟弱地盤の場合必要になります 20 ~ 100万円程度
規模と地盤の状態により異なります
工務店、設計事務所
既存建物解体費用 既存建物を解体する場合必要になります 約1万円/㎡ 工務店、解体業者
地鎮祭、上棟式等の費用 工事の節目に行う儀式 約5 ~ 10万円 工務店
家具、カーテン等の購入費用 グレードと数により変わります 約10万円~ 家具店、内装業者
光ケーブル、CATV 引込み費用 サービス会社
仮住まい、引越し費用 工事中に仮住まいをされる場合
必要になります
不動産業者、引越し業者
引越し費用 新居に引越しする費用 引越し業者

※概算金額は一般的な場合の参考金額ですので、個別の事情により変動します。詳しくは各窓口に直接お問い合わせください

TOP